Перед началом летнего затишья на рынке недвижимости прогнозы аналитиков вызывают особый интерес. Куда двинется рынок?
Что будет с ценами на московскую недвижимость осенью и зимой 2007-2008 годов?
Характерно, что прогнозы довольно сильно различаются: такое положение дел иллюстрирует состояние неопределенности на рынке.
Медленно снижающиеся (причем с разной скоростью в разных сегментах рынка) цены на московские квартиры могут вызывать как оптимизм, так и пессимизм у потенциальных покупателей. В такой ситуации на первое место выходит обоснованность аргументации экспертов, их понимание причин, по которым рынок недвижимости может войти в фазу падения или в фазу роста.
Основным фактором, влияющим на ситуацию на рынке столичной недвижимости, в ближайшее время будет поведение наиболее дорогого сегмента жилья, считает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
«Коррекция «дорогое/дешевое жилье» практически закончилась. И если дорогое жилье начнет снижаться в цене, то это будет уже системное снижение, а не снижение, связанное с разбалансировкой рынка в связи с предыдущим бурным ростом», – заявил в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» Андрей Бекетов.
«Могу предположить, что за лето цены на недвижимость снизятся на 3-5%, а к концу года, вероятнее всего, вырастут на 3-5% от текущего значения», – добавил он.
Очевидно, что неопределенность, отсутствие четкой тенденции, дает возможность для разных, буквально противоположных оценок – в том числе и разговоров о начавшемся падении цен на рынке недвижимости.
«Наши прогнозы поведения рынка недвижимости сбываются. Цены движутся вниз, — заявил руководитель департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах» Алексей Зубец. – Главный фактор, определяющий понижательную тенденцию на рынке московского жилья – превышение нынешнего уровня цен над тем уровнем, при котором достигается баланс спроса и предложения».
По мнению Алексея Зубца, в Москве в данный момент остается значительное пространство для снижения цен на недвижимость.
«Анализ показывает, что при сохранении нынешних довольно высоких темпов роста доходов москвичей и снижении средней стоимости московской недвижимости на 0,8-1,5% в месяц в рублевом исчислении, баланс спроса и предложения на рынке столичного жилья наступит весной 2008 года при средней стоимости 1 кв. метра на уровне 95-98 тыс. рублей», – сказал господин Зубец.
По его словам, стартовым импульсом для оживления рынка станут, по всей видимости, годовые бонусы москвичей, «докатывающиеся» до рынка недвижимости в первые месяцы года.
«Московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах, — считает руководитель аналитической службы компании «МИАН-агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. – Это старые панель и кирпич 70-х и ранее годов постройки.
Это жилье не пользуется спросом. Ввиду этого падение его стоимости может достигнуть 15-20% к концу года. Монолитное, кирпичное жилье и «сталинки» на вторичном рынке так же являются переоцененными, но пользуются устойчивым спросом.
Здесь коррекция цен будет небольшая – не более 7-10% к концу года и, само собой, эта коррекция будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения».
По мнению господина Кудрявцева, на первичном рынке Москвы снижение стоимости панельных домов маловероятно (не более 3-5%) в виду стабильного спроса.
В свою очередь, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» выразил мнение, что недвижимость сейчас не дешевеет, а даже немножко дорожает.
«Потому что до этого она была привязана к доллару, а сейчас фактически стала рублевой», – объяснил свой вывод господин Гороховский. По его расчетам, цена на столичное жилье уже во второй декаде августа начнет подниматься.
«С сентября по ноябрь спрос увеличится, скорее всего, процентов на 20%, и, соответственно, вызовет некоторый подъем цен.
5%, максимум 10%. Основной рост цен ждет нас в марте-апреле следующего года. По меньшей мере – на 2% в месяц», – дает прогноз Михаил Гороховский.
«В настоящее время цены на квартиры снижаются, – заявляет генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев. – Торг идет при покупке каждой квартиры.
Спроса со стороны покупателей нет, продавцы идут на уступки. Если в начале года средняя цена однокомнатной квартиры в Москве составляла $150 000, двухкомнатной – $250 000, а трехкомнатной – $350 000, то в настоящий момент цену на квартиру можно снизить на 10%, и до конца года ситуация на рынке кардинально не изменится».
По мнению Николая Андреева, общая ситуация на рынке может измениться в том случае, если сдвинется баланс спроса и предложения. «В этом случае либо спрос со стороны покупателей возрастет за счет роста доходов населения, а также популярности и доступности ипотечных кредитов, либо снизится объем предложений. Сокращение объема предложений приведет к росту цен», – полагает господин Андреев.
Директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» высказал мнение, что на вторичном рынке жилья Москвы сейчас нет предпосылок для кардинальных изменений.
Возможно лишь небольшое снижение объемов предложения – как следствие спада общей деловой активности и продавцов, и покупателей.
«Тенденция стабилизации цен, начавшаяся более полугода назад, сохранится с небольшими колебаниями средней цены предложения в пределах 1-2%, – считает аналитик компании «МИЭЛЬ». – Оживление спроса мы ожидаем не ранее августа 2007 г., при этом до конца года цена предложения на вторичном рынке жилья может вырасти на 15%».
По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, активность рынка к концу лета — началу осени постепенно восстановится, а цены перестанут снижаться:
«После окончания масштабного роста цен на московскую недвижимость в конце 2006 года продолжает происходить постепенный откат рынка назад. Если в течение зимы 2006-2007 годов коррекция цен происходила в основном в сегменте низкокачественного жилья, то с весны 2007 года постепенное сползание цен вниз приобрело большие масштабы, – заявил корреспонденту «Газеты.Ru» господин Репченко. – С точки зрения формальной статистики снижение заявленных цен невелико — около 0,5%-1% в месяц.
Однако неявная коррекция стоимости жилья, выраженная в появлении скидок, возможности торга, рассрочек, а также игры с курсом доллара, оказывается заметно больше — порядка 5%-10%. Похоже, что подобная ситуация сохранится еще какое-то время».
«Московская недвижимость прекратила быть предметом спекуляций», – считает директор по маркетингу агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Лидия Гречина.
«Инвесторы, которые в 2005-2006 годах использовали квартиры как краткосрочный инструмент, фиксируют прибыль и уходят с рынка.
На их место приходят те, кто делают ставку на «длинные» деньги и у кого есть возможности делать долгосрочные инвестиции», – заявила корреспонденту «Газеты.Ru» госпожа Гречина.
Согласно ее данным, средняя стоимость квадратного метра продолжает плавное снижение.
«В настоящее время цены предложений находятся на уровне сентября 2006 года.
Объем предложения продолжает расти, хоть и существенно меньшими темпами, нежели в начале года, и по состоянию на конец месяца составляет около 51 000 квартир. Сохраняется рост цен на жилье с высокими потребительскими характеристиками, остальные квартиры продолжают дешеветь», – сообщила она.
По словам Лидии Гречиной, коррекция цен предложения в зависимости от типа жилья и его местоположения продолжится и далее.
«В декабре-январе я рассчитал прогноз динамики цен на жилье в 10 городах России на 2007-2008 годы, – рассказал «Газете.Ru» независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. – Оказалось, что фактические данные за прошедшие с тех пор 4 месяца не противоречат прогнозу, и корректировки в данный момент не требуется».
По мнению господина Стерника, за год средняя удельная цена недвижимости в Москве практически не изменится и сохранится на уровне 4850-4900 $/кв. м, с возможной корректировкой до -5%, а рост возобновится лишь в 2008 году.
Ближайшие 2-3 месяца покажут, какой из прогнозов был ближе к реальности. «Газета.Ru» и ее читатели продолжат следить за ситуацией на рынке московского жилья.