Советские времена и многолетние очереди на бесплатное жилье ушли в небытие. Сегодняшняя реальность такова, что простому человеку практически невозможно купить квартиру на зарплату: стоимость жилья стала превышать пожизненный заработок одного человека при средней зарплате.
Поэтому в лучшем случае луганчане выстраиваются в очередь за кредитом. Кажется, совсем недавно «бум» цен на квартиры был феноменом нескольких городов — Киева и Москвы.
Сегодня же специалисты по недвижимости отмечают, что в 2006 году Луганск обогнал Киев по темпам роста стоимости жилой недвижимости, а цена на квартиры в Луганске только за последний год в среднем выросла на 110%.
О том, сохраняется ли такая тенденция сейчас и с чем связан такой «бум» в Луганске, корреспондент «Реальной газеты» спросил у председателя комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Алексея Котенко.
По его словам, действительно, за два года в Луганске был достаточно сильный ценовой рывок вперед, и где-то Луганск опередил Киев. «Основная причина тому — переоценка жилья. Это связано и с ипотечным кредитованием, и с развитием малого и среднего бизнеса в Луганске, и с формированием среднего класса покупателей», — отмечает Алексей Котенко.
Специалисты по недвижимости сходятся во мнении, что прошедший год стал уникальным для луганского рынка недвижимости, потому что спрос значительно превышал предложение. Директор луганского агентства недвижимости «Гривна-плюс» Татьяна Давыдова связывает рост спроса с тем, что у населения постепенно меняется взгляд на жизнь — теперь не модно жить большими семьями. «Молодые думают об отдельном жилье, и многие родители стали покупать взрослым детям отдельные квартиры.
Растет спрос, соответственно растет цена. Квартиры дорогие еще и потому, что стало доступнее кредитование», — говорит Татьяна Давыдова.
Квартира, которую лет шесть назад можно было купить за три тысячи долларов, сегодня стоит 30 тысяч.
Парадокс луганского рынка недвижимости в том, что тут цена на вторичное жилье всего лишь на несколько тысяч отличается от цены на первичное жилье в других украинских городах, не считая столицы. Цена на вторичную или старую квартиру, допустим, «хрущевку», неоправданно завышена, и с этим соглашаются многие эксперты.
Что почем?
О ситуации с ценами на квартиры в Луганске «Реальной газете» рассказала заместитель директора луганского агентства недвижимости «Квартал» Татьяна Пронина.
По ее словам, однокомнатную квартиру сегодня можно купить: на восточных кварталах от 23 до 35 тысяч долларов, на южных — от 24 до 38 тысяч, в центре — от 37 тысяч до 57, в Камброде цена однокомнатных квартир колеблется от 20 до 24 тысяч долларов.
Стоимость двухкомнатных квартир в Луганске такова: на востоке квартира без ремонта, первый этаж будет стоить в среднем 30 тысяч.
Двухкомнатная квартира улучшенной планировки, с ремонтом, 4-6 этаж в этом же районе обойдется в 43-44 тысячи долларов.
На южных кварталах цена за две комнаты минимальная 34 тысячи, а максимальная 60. В центре Луганска двухкомнатную квартиру можно купить от 47 до 75 тысяч долларов.
В Камброде цены «не кусаются» и двухкомнатную квартиру можно подобрать за цену от 24 до 30 тысяч долларов.
Цена на трехкомнатные квартиры, по словам Татьяны Прониной, за 2006 год поднялась в два раза.
Специалист отметила, что еще в январе 2006 средняя цена трех комнат была 28 тысяч, но уже на январь 2007 эта цифра составила 47 тысяч долларов.
Итак, на восточных кварталах цена на трехкомнатную квартиру колеблется от 31 тысячи до 56.
На южных кварталах, по данным агентства «Квартал», цена составляет от 37 до 61 тысячи долларов, в центре города подобрать трехкомнатную можно за 55 тысяч, 60, и даже 130 тысяч долларов. В Камброде цены радуют — 28-35 тысяч.
Цена четырехкомнатных квартир на востоке 50-60 тысяч долларов, в центре до 140 тысяч.
Проведем всего лишь одну линию сравнения: цена квартиры в туристической Турции, в самом центре Анталии, по данным «Квартала» — 60 тысяч евро.
Среди факторов, которые влияют на стоимость квартиры, кроме района, специалисты называют, конечно же, состояние квартиры, близость к остановке транспорта, наличие стоянки, расположение по отношению к супермаркету и этаж.
«Средние этажи на сегодняшний день не сложат себе цены, а при наличии супермаркета продавец поднимает цену на квартиру на 2 тысячи», — говорит Татьяна Пронина. Квартиры, которые пользуются наибольшим спросом у среднего луганского покупателя, — это одно и двухкомнатные, а также «хрущевки».
Итак, из чего же сегодня приходится выбирать луганчанину квартиру: жилье нового фонда составляет всего лишь 2% от общего количества квартир. В основном это жилье для элитного покупателя.
Около 60% составляет устаревший жилищный фонд — пятиэтажные дома «хрущевской застройки» и «сталинки», оставшиеся проценты приходятся на дома улучшенной планировки, построенные в 80-х годах прошлого столетия.
О луганских хижинах
Что касается элитного жилья, здесь мнения специалистов разошлись.
Татьяна Давыдова отмечает, что в Луганске есть «элитный» покупатель и для него есть жилье. Например, дом «Жилкомфорта» в районе остановки «Донбасс». Специалист отметила, что там превосходные дорогие двухэтажные квартиры.
Директор агентства недвижимости «Квартал» Алла Скрипка, напротив, считает, что «элитное жилье» — это слишком громко сказано для Луганска, и в своем идеале оно отсутствует в нашем городе. «Возьмем, например, новый дом в районе Центрального рынка.
Разве это элитное жилье, когда дом стоит практически посреди рынка, когда жители дышат выхлопными газами, постоянный шум, некуда выйти погулять с ребенком, и так далее.
Или дом на городке Щорса. В этом так называемом элитном доме также отключают воду, как и в старой «хрущевке».
В луганском элитном доме может не работать лифт.
Поэтому в пентхауз на девятом этаже придется подниматься пешком. Богатый покупатель в Луганске есть, но достойной квартиры для него, на мой взгляд, пока нет», — отметила Алла Скрипка.
По-настоящему элитным жильем обещает стать жилой комплекс «Оксфорд», но он пока в стадии строительства.
И несколько слов о пятиэтажных домах «хрущевской застройки», которые давно пора бы заменить на новостройки.
В Луганском горисполкоме вариант по замене старого жилого фонда современными многоэтажками поднимался еще летом на презентации Генерального плана Луганска.
Тогда главный архитектор Леонтий Барилюк отметил, что снос износившихся «хрущевок» заложен в концепцию Генплана.
А пятиэтажки, находящиеся в нормальном состоянии, будут улучшаться путем пристройки кухонь и лоджий, а также надстройки мансардовых этажей.
Такой метод, по мнению Барилюка, поможет расширить площадь квартир и сделать «хрущевки» эстетически привлекательными.
Поговорили и забыли…. Однако обнадеживает тот факт, что Верховной Радой Украины 22 декабря 2006 года был принят Закон «О комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилищного фонда».
Как пояснил «Реальной газете» председатель комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексей Котенко, данный закон предполагает как реконструкцию, то есть построение временных домом для отселения жителей и ремонт «хрущевок» с обратным переселением, так и полную замену, то есть снос «хрущевок» и переселение в стартовый, новый дом.
Алексей Котенко не решился дать прогноз, когда же закон вступит в силу в Луганске.
На ремонт одного старого дома по оценкам специалистов необходимо 4-5 миллионов гривен. С учетом таких затрат ремонтировать старый дом нецелесообразно, экономически выгодно их просто снести.
По-видимому, луганчанам еще долгое время придется жить в домах времен Хрущева.
Татьяна Давыдова отмечает, что спрос на «хрущевки» падает. Покупатели хотят, чтобы была просторнее кухня, комнаты, выше потолок, ну и вообще, чтобы само здание было новее. «Хрущевки» требуют реконструкции, и этот фактор тормозит людей.
Как говорит Алла Скрипка, в «хрущевках» есть несколько плюсов. На сегодняшний день это, как правило, недорогие квартиры, а кирпичная «хрущевка» намного теплее, нежели новый панельный дом.
Но в то же время эти квартиры имеют и значительные минусы и полностью не соответствуют современным нормам жизни.
Конечно, чтобы перечислить минусы всех луганских квартир, не хватит пальцев — поломанный лифт, забитая канализация, отсутствие отопления, шумные соседи, риск затопления.
Поэтому, как рассказала Татьяна Давыдова, в 2006 году в Луганске наметился «бум» на дома. В конце 2006 опять стали популярны квартиры.
А сейчас снова возвращаются покупатели, которые хотят купить дом.
Цена на дом в Луганске, по данным агентства «Квартал», колеблется от 30 тысяч и до 500 тысяч долларов.
Долгосрочных прогнозов, какой же будет цена на квартиры в 2007 году, сегодня не даст никто.
Конечно, весной цены поднимутся, но в ближайшие два-три месяца никаких серьезных потрясений на луганском рынке недвижимости не ожидается.
Однозначно и то, что луганчанам придется в ближайшее время довольствоваться лишь старым жильем, потому что существующие новостройки — всего лишь капля в море вторичного жилья.