Кризис на рынке недвижимости, который «Сегодня» прогнозировала еще в начале года, наступил. Такое падение спроса на покупку жилья не наблюдалось с 1998-го, когда курс гривни рухнул в 1,5 раза и покупатели разводили пустыми руками, а продавцы квартир стояли к ним в очередь.
Напомним, тогда цены на жилье упали на треть. Спустя 10 лет ситуация повторяется, но с существенными коррективами. Мировой финансовый кризис отразился на Украине сокращением ипотечного кредитования.
Оно и так с начала года уменьшалось, ведь (слава нашей осторожности) банки редко давали кредиты сомнительным заемщикам, на чем погорели многие банки США, Великобритании, ФРГ, Испании и прочих стран первого мира. Но теперь кредиты на покупку жилья некоторые банки вообще перестали выдавать, а некоторые установили такие кабальные условия, которые могут загнать своих клиентов в долговую яму.
В сложившейся ситуации у многих бесквартирных возникает закономерный вопрос: «Если люди не смогут брать кредиты, значит, не смогут покупать жилье — и рынок таки обвалится?» За ответом на вопрос «что ждет столичный рынок недвижимости?» мы обратились к экспертам.
«Первичка».
Осенью вместо ожидаемого оживления покупательского спроса владельцы строительных компаний получили охлаждение интереса к новостройкам. А точнее, к строящимся домам.
Люди испугались информации о том, что Киев могут "украсить" замороженные стройки и перестали вкладывать туда деньги. Результат — если раньше вокруг приостановившейся стройки поднимался шум-бор, в октябре это, к сожалению, стало типичным явлением.
Например, по линии пр-т Победы — ул. Щербакова — пр-т Правды можно насчитать 4 остановившиеся стройки, которые еще в конце сентября велись очень активно.
Застройщики пытаются заманивать потенциальных покупателей более низкими ценами.
По сведениям Виталия Крутюка, начальника отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город», многие застройщики из-за падения спроса с начала октября уже скинули цену квартир на 10-15%. «Максимум месяц будут упорствовать те, кто еще имеет собственные финансовые ресурсы для продолжения строительства и не столь остро нуждается в привлечении денег со стороны граждан-покупателей (по сути — беспроцентных кредитов). Но и они не устоят и будут вынуждены уступать до 10% от нынешних цен, — утверждает эксперт. — Но и это позволит привлечь лишь покупателей, нацеленных на конкретный дом».
Независимый аналитик Ярослав Цуканов говорит, что первичный рынок столичной недвижимости уже лег, снижение цен неизбежно, но и оно не спасет ряд застройщиков от банкротства. «Успешно могут сработать только компании, предлагающие квартиры в уже готовых домах, — утверждает эксперт. — Здесь стоимость не придется снижать, если проект был успешным: расположение дома и оптимальная (для эконом-класса — чем меньше, тем лучше) площадь квартир, соотношение цена/качество. А вот застройщики, которые сумели продать всего 20-30% квартир в еще не построенных домах, окажутся в эпицентре кризиса.
В лучшем случае, они вернут деньги инвесторам-физлицам, а в худшем — заморозят стройки. Промежуточный вариант — они «продадутся» более сильным компаниям, которые сумеют достроить дома.
В среднем же стройфирмам придется скинуть цены до конца года минимум на 10%, иначе клиентов они не привлекут».
Управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-классик» Артем Новиков считает реальным уменьшение цены самого востребованного новостроя (сегмент бизнес-класса) в Киеве и прочих городах-миллионниках на 25-30%.
Эксперт полагает, что такой сценарий сработает в случае продолжения ипотечного кризиса до конца года, а он наиболее вероятен. Такие уступки строители могут себе позволить, поскольку ориентировочная себестоимость в регионах составляет $850/кв. м, а в столице — $1000, при стартовых ценах реализации соответственно — $1300 и $1600/кв. м. Появление более дешевого жилья со временем должно остановить падение спроса.
Все больше застройщиков предлагают купить жилье в недостроенном доме в рассрочку без привлечения банковских кредитов, ставших неподъемными для большинства граждан. Но, учитывая то, что люди боятся вкладывать деньги в стройки, можно предполагать, что клиенты не клюнут на эту «наживку».
«Вторичка». Тут ситуация ненамного проще, чем с новостроем. Президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов сказал, что из-за кризиса ипотеки спрос на «бэушные» квартиры упал в 10 раз. «Однако обвала цен на 30-50% ждать не стоит: рынок инерционный, он вяло реагирует на снижение спроса (но столичный рынок жилья уже летом «замерз», поэтому, несмотря на его инерционность, уже должна быть реакция. — Авт.).
К концу года мы увидим удешевление «метров» всего на 5-10%. И то лишь со стороны тех продавцов, которые изначально завысили цены или хотят срочно продать жилье.
Большинство будут выжидать, чем закончится кризис, и скорее станут снимать квартиры с продажи, чем уступать покупателям более $1-2 тыс. на «единичке» и $1,5-2 тыс. на «двушке», — считает риелтор.
Директор АН «Аякс» Борис Егизарян утверждает, что спрос на самые маленькие 1-2-ком. квартиры и сейчас довольно хороший. (А вот по наблюдениям «Сегодня», те же «социальные» 1-2-ком. квартиры месяцами «висят» в газетах объявлений и на сайтах — несмотря на то, что продавцы уже скинули цены на $2-3 тыс. и готовы еще торговаться).
Поэтому эксперт прогнозирует, что цены квартир эконом-класса упадут к январю всего на 5%, а на более комфортабельные — на 10%. Столь скромное удешевление риелтор аргументирует тем, что многие покупатели переключатся с еще не достроенной «первички» на реально существующую «вторичку», чем поддержат спрос.
К тому же и банки, еще дающие кредиты, ссужают в основном на квартиры в старых домах, а не в новострое, где риски гораздо выше.
Но, думается, зря риелторы уповают на оживление спроса за счет роста числа кредитов на «вторичку»: мало кто из потенциальных покупателей согласятся на кабальные условия займов и ринутся покупать жилье.
«Большинство продавцов сначала завысили цены на 10%, а теперь, убедившись, что квартиры стоят, снизят их на столько же, — полагает директор АН «Кварт-сервис» Виктор Несин. -Ну а тем, кто стремится срочно реализовать жилье, придется скинуть в цене до 20% — на радость спекулянтам, которые стали возвращаться на рынок, чтобы скупать жилье по дешевке и, дождавшись окончания кризиса, сорвать на перепродаже солидный куш».
«Сдержат падение спроса на «единички» те, кому удается снять крупные суммы с банковских депозитов: эти деньги нужно куда-то вложить, и тут лучшими объектами являются квартиры эконом-класса, ценой $85-90 тысяч, — считает директор АН «Конкорд» Леонид Косачев. — Оживление интереса позволит хозяевам такого жилья скинуть цены до конца года всего на 5%, а то и удержать их.
А вот более дорогие «двушки» и «трешки» останутся столь же неинтересны для покупателей, их цена за два месяца может просесть на 15-20%. Уже появляются на рынке 3-комнатные квартиры по $150 тыс. — такие же в начале октября стоили по $200 тысяч».
Но вряд ли спасут от резкого удешевления «бюджетное» жилье граждане, снимающие со вкладов крупные суммы: во-первых, таких «богачей» — мизерное число, во-вторых, вряд ли они с ходу кинутся раскупать квартиры. Покупатели заняли выжидательную позицию: вдруг сегодня куплю единичку за $90 тыс., а завтра она будет стоить $65 тыс.
Итак, даже заинтересованные участники рынка говорят о снижении цен. Правда, они находят всякие аргументы того, что удешевление будет небольшим. Но факты говорят об обратном: жесткие условия ипотеки позволят лишь единицам приобрести «хаты» по нынешним ценам.
Значит, чтобы не «умереть», рынок недвижимости должен наконец устанавливать реальные цены. Как уже подсчитывала «Сегодня», люди смогут покупать жилье, если цены упадут в 2 раза.
Аренда: роста цен не будет Невозможность получить кредит на покупку квартир заставила тех, кто их снимает в Киеве, и далее пребывать в статусе постояльцев. Это — елей на душу хозяев съемного жилья.
Однако пусть не обольщаются, поднять цены им не удастся: люди больше не заплатят. Риелторы, которые «держат руку на пульсе», утверждают, что главное — не паниковать: если ваши запросы насчет комфорта скромные, можно найти «хату» и за $500.
«Кто ищет, тот всегда найдет», — напомнила пионерский лозунг замдиректора АН «Рідний дім» Вероника Иваницкая. Дескать, если вы готовы заплатить всего $500 за «единичку» или $700 — за «двушку» (это — спальные массивы, до метро нужно ехать 10-15 мин.) — обращайтесь в агентства недвижимости, такие варианты подыскать реально.
Как искать — профессиональная тайна. Но не ожидайте увидеть евроремонт и наличие всей домотехники — придется удовлетворяться минимумом. С начала октября, воодушевленные кризисом продаж, многие хозяева съемных «метров» подняли цены на 10-15%.
Но это — предел: «У меня такое впечатление, что иногородние будут не приезжать, а уезжать из Киева: многие из них остаются без работы из-за сокращений на фирмах. Поэтому до конца года спрос на аренду не вырастет и она не подорожает», — считает эксперт.
Директор АН «Конкорд» Леонид Косачев отметил, что рост стоимости аренды с начала месяца затормозился. Сейчас на окраинах столицы реально найти «единичку» за $600 и «двушку» за $800.
Но эксперт полагает, что к январю цена такого эконом-класса вырастет минимум на 10%. Подхлестнет стоимость новый рост спроса со стороны иногородних: те, кто не смог «освоить» Киев, уедут восвояси, но им на смену прибудет еще больше искателей счастья.
И, кроме того, никуда не денутся те, кто давно снимают жилье в столице и готовы будут платить больше, если хозяева выставят чуть более высокие цены.
Директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль возражает: до января цены вообще не изменятся.
Рынок стагнирует, роста спроса не наблюдается. По ее словам, даже «убитые единички» за $500 не всегда уходят с лету, как и «кошмарные двушки» за $700: их снимает в основном молодежь, а она стала переборчива — не берет обшарпанное жилье, не укомплектованное бытовой техникой. А более дорогие варианты (от $1000) стоят на рынке неделями и могут подешеветь на 10%.