2007 год в целом принес положительные сигналы на рынке жилья. Его можно назвать годом стабилизации.
И даже недовольство населения быстрым ростом цен изменилось некоторым успокоением. Но возникает вопрос: действительно ли это стабилизация или лишь фрагмент ценовой конъюнктуры?
Ответить на этот вопрос можно лишь в том случае, если удастся понять, чем был обусловлен рост цен в предыдущие годы и исчерпан ли потенциал их роста.
В начале 90-х годов прошлого века цены на жилье в Украине были неадекватно низки в сравнении с другими европейскими странами.
При этом количество и качество предложений жилья были очень низкими, и поэтому по мере роста доходов населения, приватизации жилья и либерализации его рынка цены начали очень быстро расти.
Правда, во второй половине 1998 года из-за финансового кризиса в Юго-Восточной Азии и России, который зацепил и Украину, цены в долларах США на жилье начали падать.
Но спад длился всего два года и, кстати, был не очень глубоким. А в гривнах цены на жилье в Киеве в 1998 г. наоборот поднялись: лишь за сентябрь — на 70%, а в целом за год — на 90%. Курс доллара к гривне за год повысился тоже на 90% — с 1,94 до 3,43 грн. за 1 доллар США.
По сути, цена на жилье в долларах снизились на столько, на сколько девальвировалась гривна. Стоимость квартир, купленных до кризиса, в гривнах практически не изменилась: за 1999 г. цены в Киеве выросли в среднем на 7%, что было даже ниже уровня инфляции.
В 2000 г. цены на жилье в гривнах в Киеве выросли в среднем на 12%. Этот рост также был ниже уровня инфляции (25,8%). По состоянию на декабрь 2000 г. в сравнении с январем 1998 г. цены на жилье в Киеве увеличились в 2,3 раза.
Однако курс доллара к гривне за это время повысился в 2,8 раза — с 1,91 до 5,43 грн./долл. США.
Фактически, в 1999—2000 г. сложилась такая ситуация, когда инфляция была в два раза выше, чем рост цен на жилье.
Получалось, что деньги, не вложенные в недвижимость, съедались инфляцией в два раза быстрее. Это и обусловило в следующие годы значительный рост активности населения на рынке жилья, прежде всего, с целью защиты от инфляции имеющихся доходов.
Поэтому, начиная с 2001 г. цены на жилье начали снова расти. В начале 2003 г. большинство экспертов утверждали, что цены на жилье вскоре стабилизируются. Но этого не произошло.
Цены росли все последующие четыре года, хотя эксперты считали, что цены на квартиры, особенно на вторичном рынке, неоправданно завышены, и дальше расти не могут. Но каждый раз возникали дополнительные стимулы.
В начале 2004 г. был введен налог на добавленную стоимость для застройщиков. Усиление налогового бремени существенно повлияло на поведение и намерения участников рынка, повысило стоимость строительства жилья.
Следующие, 2005 и 2006, годы стали рекордными.
Например, в Киеве средние цены на жилье выросли: в 2005 г. — на 38%, в 2006 г. — на 51%. Спрос значительно превышал предложение. Казалось, что люди просто скупают квартиры, чтобы вкладывать свободные деньги в недвижимость, которая гарантировала высокую окупаемость.
Подобный ажиотаж наблюдался по всей стране. В 2005 г. новым фактором, который дал толчок росту цен на жилье, стало введение налога на операции с недвижимостью.
После этого дополнительные затраты при операциях с недвижимостью в среднем составляли 4,8% суммы соглашения и стали самыми высокими в мире. Например, в России такие затраты составляли лишь 0,8%, в США — 0,5%, в Дании — 2,3% стоимости имущества.
В цивилизованных странах преимущественно используется налог на недвижимость, а не на операции с ней. Именно из-за введения нового налога в первой половине 2005 г. сначала произошел паралич рынка (сокращение количества соглашений в 8—10 раз), а потом, после введения моратория на отдельные положения, — резкий рост цен на жилье.
Фактически весь период рыночной трансформации украинской экономики, кроме второй половины 1998 — 1999 годов и первой половины 2000 года, характеризуется ростом цен на жилье. Этому способствовала приватизация жилья, либерализация рынка недвижимости, рост стоимости строительства, высокий износ жилищного фонда, резкое сокращение предложения жилья на рынке.
Произошло то, что объективно и закономерно должно было произойти. Цены на жилье в одной из самых лучших столиц Европы рано или поздно должны были выйти на уровень средних по европейским столицам. И ушло на это не так уж и мало времени — 17 лет.
Сегодня часто можно услышать, что цены в Украине на жилье уже выше, чем в странах Центральной и даже Западной Европы. Действительно ли это так и почему? Анализ оценок ценовых характеристик свидетельствует, что довольно часто допускается некорректность сравнения.
Например, берутся цены на дорогое элитное жилье в Киеве и сравниваются со средней ценой на недвижимость в других европейских столицах. Или сравниваются цены на жилье в Киеве со средними ценами в других странах. Это наиболее характерные ошибки.
Вот пример такого сравнения: «Киевский уровень цен превышает цены в некоторых странах ЕС. Например, трехкомнатную квартиру на юге Италии можно купить за 75 тыс. евро. Такой же уровень цен и в Польше».
При этом неизвестно, где именно на юге Италии, в городе или в селе, неизвестно, где именно в Польше. Тем временем другие исследования свидетельствуют, что в Варшаве цены такие же, как в Киеве.
Объективное сравнение усредненных цен на жилье в столицах европейских стран дает неоднозначные оценки и свидетельствует о том, что цены в Киеве далеко не самые высокие по сравнению с другими столицами Европы. Исключением является только Вена, которая требует отдельных исследований и выяснения объективности данных.
В целом можно считать, что рыночное ценообразование на жилье прошло свой первый этап так называемой шоковой либерализации. Это был этап перехода от командно-административной (плановой) к рыночной процедуре формирования цен.
То есть цены на жилье прошли свой путь до их уровня в странах Западной и Центральной Европы. Оппоненты могут заметить, что у нас доходы, то есть покупательная способность населения на протяжении всех 17 лет, были на порядок ниже, чем в странах Западной Европы. Это так.
Но имеющаяся и предлагаемая жилая площадь с учетом его качества тоже была на порядок хуже. То есть, путь к сбалансированию спроса и предложения мы прошли не через быстрое увеличение предложения, а через значительный рост цен, их повышение до уровня европейских стран и ограничение (сдерживание) спроса.
После завершения этапа шоковой либерализации цен наступил этап формирования цен на основе факторов рыночного ценообразования. Среди них — спрос и предложение, которые до сих пор не сбалансированы, а также себестоимость, прибыль, налоги, проценты за кредиты и другие.
Сегодня на первое место все больше выступает фактор себестоимости, а точнее фактор стоимости ресурсов строительства. После некоторого снижения (с 16% в 2001 г. до 5,8% в 2002 г.) темпы роста цен на строительно-монтажные работы постоянно повышались и были лидером среди других ценовых индикаторов.
За пять лет (2003— 2007 гг.) цены на строительно-монтажные работы выросли почти в 2,5 раза и продолжали расти высокими темпами и в 2007 г., когда рост цен на жилье уже в значительной мере притормозился. Очевидно, что цены на строительно-монтажные работы в период преимущественно рыночного ценообразования будут иметь определяющее влияние на цены на жилье.
Чтобы понять, каким оно будет, важно проанализировать конъюнктуру цен на основные сырьевые ресурсы строительной индустрии, а именно на металл и энергоносители.
Анализ динамики факторов ценообразования по металлу свидетельствует о стабильном росте цен.
Железная руда за семь лет подорожала в три раза. Прогноз цен на ближайшие три года тоже поражает. До 2010 г. цены на руду могут вырасти: по семилетниму тренду — в 1,7 раза, по пятилетнему — в 2 раза, по трехлетнему — в 2,4 раза.
Имеются в виду экстраполяционные тренды за последние годы. Аналогично цены на кокс за последние семь лет удвоились и до 2010 года могут вырасти в 1,5 раза. Это основные ресурсообразующие факторы цен на металл.
По данным ведущих металлургических компаний, в т. ч. мирового лидера сталелитейной отрасли «Arcelor Mittal», в 2008 г. цены на железную руду и кокс могут повыситься по меньшей мере на 30%. По оценкам UBS, в 2008 г. цены возрастут: на коксованный уголь — на 37% (с 85 до 130 долларов США), а на железную руду — на 35% (с 51 до 68,5 долларов США).
Российские компании подтверждают рост цен на железную руду и на внутреннем рынке на 30—40%.
Еще более сложная и даже угрожающая ценовая ситуация на энергорынке. По нефти за семь лет среднегодовые цены возросли почти в три раза, а за 2007 г. — в 1,6 раза.
До 2010 г. цена на нефть может еще увеличится в 1,5-2 раза, поскольку здесь появились новые факторы. Рост добычи нефти в мире практически остановился, и такие возможности очень ограничены. Тем временем потребность в нефти продолжает расти.
Поэтому сбалансирование спроса и предложения неизбежно идет путем ограничения спроса. За последние восемь лет цена на нефть и нефтепродукты в мире увеличилась в четыре раза. И это при отсутствии дефицита.
А если учесть, что мир вступает в период дефицита нефти, то рост цен на нее с целью ограничения спроса может лишь ускориться.
За подсчетами специалистов, граница роста цен на нефть наступит тогда, когда ее общая стоимость достигнет 9—10% от мирового ВВП.
На сегодня этот показатель составляет 6%. Для ограничения спроса в условиях дефицита предложения цена на нефть может удвоиться и достигнуть 180— 200 долларов США за баррель.
В Евросоюзе, Израиле, Турции цена на нефтепродукты (2 доллара США за 1 литр) уже приближается к этой критической отметке. Цены на газ практически повторяют поведение цен на нефть. В целом в мире за последние шесть лет они возросли в три раза.
И до 2010 г. рост возможен еще в 1,5-2 раза. До 2030 г. мировой спрос на нефть возрастет до 116 баррелей в сутки, тогда как предложение будет значительно отставать.
Во многих отраслях экономики, особенно в жилищно-коммунальном хозяйстве, решение энергетического кризиса (дефицита добываемых ресурсов, резкий рост цен) может быть и, очевидно, будет компенсировано заменой базовых энергетических технологий. Однако этого пока что нельзя сказать об отрасли промышленности строительных материалов и строительства, где замена углеводородных энергоносителей является весьма проблематичной.
Еще одним фактором, который вызывает рост стоимости строительно-монтажных работ, является стоимость рабочей силы. Сегодня она в Украине в 3—5 раз ниже, чем в странах Центральной и Западной Европы. Но нас неизбежно ждет повышение социальных стандартов.
Вопрос времени, как быстро это произойдет, за три-пять или семь лет. Но то, что это будет и безотлагательно — неопровержимый факт. За последние семь лет среднегодовой рост реальной заработной платы в отраслях строительной индустрии составил 14%.
В ближайшие годы эта динамика будет не меньшей, если не большей.
Что касается других факторов, то их влияние будет менее существенным, но неоднозначным.
Например, стоимость ипотечных кредитов на протяжении ближайших три-пять лет, если и снизится, то не очень ощутимо, к тому же в обмен на ужесточение условий кредитования. Больших надежд на снижение налогового бремени тоже нет.
Важным фактором влияния на рост цен на жилье является повышение реальных доходов населения и его покупательной способности. За последние семь лет рост реальных доходов населения в среднем составил 12%.
Очевидно, что эта динамика будет не ниже, если не выше и в ближайшие три-пять лет. Ведь сегодня средние доходы населения в Украине в четыре-пять раз ниже, чем в европейских странах.
Будут увеличиваться доходы малого и среднего бизнеса, а также заработки украинских мигрантов за границей и их денежные переводы в Украину. Но это фактор роста спроса на жилье, который и без того превышает предложение.
Единым источником снижения цен на жилье может быть лишь прибыль строительных компаний, особенно заказчиков. Однако уровень рентабельности их инвестиционной, строительной или другой деятельности высок лишь в секторе элитного жилья.
Что касается жилья эконом-класса, а тем более класса доступного и социального жилья, то здесь рентабельность невысокая, и значительных уступок ждать не приходится.
Таким образом, тренд ежегодного роста основных факторов цен на жилье на ближайшие три-пять лет может быть в пределах 20— 30%.
Наверное, поэтому даже в странах Западной Европы, где ценообразование давно стабилизировалось, цены на жилье продолжают подниматься. Так, за последние 5 лет цены на жилье в Мадриде, Лондоне и Париже почти удвоились или из расчета на год выросли на 15—20%.
Причем в Лондоне и Париже они и без того были довольно высоки.
Из всего сказанного можно сделать несколько выводов.
Шоковая либерализация цен на жилье отнюдь не дает индульгенции от дальнейшего их роста с учетом влияния рыночных факторов и, тем более, не дает никаких объективных оснований рассчитывать на спад или хотя бы на снижение цен на жилье. Дело в том, что повышение цен отнюдь не было заполнением вакуума (пустоты) в рыночном ценообразовании.
Это не было «надуванием ценового пузыря», который, как это нередко кажется, непременно должен лопнуть. В 2007 г. ценообразование на жилье вошло в фазу, когда цены определяются рыночными факторами: балансом спроса и предложения, действием экономических факторов — стоимости базовых ресурсов строительной индустрии, уровня доходов населения и заработков работников строительной отрасли, уровня налогов, процентных ставок за кредиты, уровня рентабельности отрасли.
Объективный рост стоимости этих факторов непременно будет влиять на повышение цен на жилье. Эта зависимость необязательно должна быть детерминированной и пропорциональной. Однако взаимозависимость сильна, и она будет определять динамику цен на жилье.
Но при этом важно также учитывать, что в ближайшие два-три года в ценовой и социальной политике может повториться ситуация 1998—2000 гг., когда высокими темпами повышались и цены (больше 20%) и реальные доходы населения (больше 15%). Поэтому у населения возникнет необходимость защиты своих доходов от обесценивания.
А это можно сделать, лишь вкладывая средства в мало насыщенный сектор недвижимости, где потенциал роста еще очень большой. Это будут вполне логичные шаги граждан. Но в то же время они будут поддерживать рост цен на жилье на уровне не ниже, чем в 2007 году.
Таковы новые контуры ценовой конъюнктуры на рынке жилья в 2008—2009 годах. Об остановке роста цен на жилье или тем более б их спаде говорить не приходится.
Константин ПАЛЫВОДА, председатель правления АКБ «Аркада», кандидат экономических наук
Павел ГАЙДУЦКИЙ, заместитель председателя правления АКБ «Аркада», профессор, доктор экономических наук