Стремительный рост цен на рынке московской недвижимости сменился стагнацией. Ажиотаж вокруг квадратных метров закончился, а вместе с ним и ценовая гонка, которая в свою очередь уже вытеснила с рынка потребителей со средними доходами и ниже, а также повлияла на поведение покупателей элитного жилья, не готовых платить требуемые деньги за предлагаемое качество, пишет газета «Ведомости».
Новостройки больше не растут в цене, но это временно, полагают большинство аналитиков. Объяснений, почему рост цен остановился именно сейчас, существует множество. Одни говорят о снижении цен на нефть, другие о теории кризисов и о том, что «рост не бывает бесконечным».
Третьи, как например, руководитель проекта «Индексы рынка недвижимости», уверены, что сегодняшние цены встали на том уровне, когда покупка квартиры стала невозможной для среднего класса даже с помощью ипотеки.
Действительно, дисбаланс между платежеспособным спросом и ценой предложения городского жилья очевиден.
В нормальной ситуации цена доступного коммерческого жилья должна быть таковой, чтобы половина ежемесячного текущего дохода покупателя была равна стоимости 1 кв. м квартиры. Однако в нынешней ситуации, когда цена за квадратный метр составляет в среднем $4000, а московская зарплата менеджера среднего звена — $2000-3000, становится очевидным: купить квартиру с помощью ипотеки не под силу среднестатистическому обывателю.
Депутат Мосгордумы, председатель Комитета защиты москвичей Сергей Митрохин считает, что стагнация цен на рынке жилья — явление временное. «Сегодня жилье — единственный инструмент вложения средств населения, где идет очень крупная спекулятивная игра». Прогноз на конец 2006 года и начало 2007 таков — в среднем рост цен в пределах 1-2% в месяц.
Вариации возможны в зависимости от качества объекта и политики застройщика.
По мнению председателя правления корпорации Mirax Group Максима Темникова, жилье бизнес-класса сегодня недооценено, а потому логично ожидать его удорожания.
Стоимость жилья в этом сегменте может достичь $12 тыс. за 1 кв. м, полагает эксперт.
В то же время жилье эконом-класса с большой степенью вероятности расти в цене не будет, считает глава агентства RWAY Александр Крапин.
Что касается вторичного рынка, представляющего собой неорганизованную массу продавцов и покупателей квартир, то в начальный период снижения цен, полагает Крапин, большинство граждан в вопросе ценообразования будут придерживаться консервативной политики. Они предпочтут переждать, нежели продать квартиру по более низкой цене.
«На сегодняшний день цены находятся на пике платежеспособного спроса.
Количество денег у населения небесконечно, — считает директор управления маркетинга компании «Домострой» Елена Комова. — Несмотря на общую стабилизацию российской экономики, подавляющее большинство не в состоянии платить $150 тыс. за однокомнатную квартиру на окраине. В результате многие покупатели не выдержали и ушли с рынка или заняли выжидательную позицию».
«В связи с наметившейся стабилизацией сейчас может начаться выход на рынок инвестиционных квартир с целью фиксации прибыли, — предполагает заместитель генерального директора компании «МОРЕ-Плаза» Алексей Медведев. — То есть, скорее всего, будет появляться много новых небольших объемов жилья в домах, где реализация квартир близится к завершению или вообще уже давно закончилась».
Справка. На сегодняшний день в Москве построено около 3,5 млн кв. м жилья из 4,7 млн кв. м, запланированных стройкомплексом столицы. Объем вводимого социального муниципального жилья по итогам девяти месяцев составил 488 тыс. кв. м (из 979 тыс. кв. м, запланированных к вводу).
В Московской области на конец октября введено в эксплуатацию около 3,3 млн кв. м жилья. Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Москвы в 2006 году составил около 450-500 адресов.
Сейчас 1 кв. м в новостройке в хороших районах Москвы стоит от $5000 до $8000, в отдаленных районах и за МКАД — около $4000. По данным аналитика рынка Андрея Бекетова, средняя цена предложения в монолитных новостройках — $4548 за 1 кв. м, а в панельных — $4058 за 1 кв. м.
Средняя цена квадратного метра в сегменте элитной недвижимости на первичном рынке составила в среднем 18,5 тыс. долларов, на вторичном рынке — 20,5 тыс. долларов.
По данным IntermarkSavills, квартиры на Кропоткинской, Патриарших прудах, Арбате предлагаются по цене от $9500 до $35 000 за 1 кв. м, на Тверской — от $8500 до $25 000 за 1 кв. м, Чистые пруды и Замоскворечье дешевле — от $6500 до $20 000 за 1 кв.м.