Длительное время вопрос купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения у нас даже не обсуждался, поскольку в советский период существовала доктрина исключительной государственной формы собственности на землю.
Лишь сейчас элементы цивилизованного рынка земель начинают формироваться и регулироваться правовыми нормами.
Как известно, в данное время земли сельскохозяйственного назначения исключены из рыночного оборота путем перехода права собственности на них к физическим и юридическим лицам (действует мораторий на продажу земель сельхозназначения), кроме наследования земельных участков и изъятия (выкупа) данных земель для общественных нужд, пишет InvestFunds.
В конце каждого года политикум и представители бизнеса Украины обсуждают дальнейшую судьбу моратория на продажу земель сельхозназначения.
И можно утверждать, что внедрение рынка земель сельхозназначения является лишь вопросом ближайшей или среднесрочной перспективы, а поэтому уже сейчас нужно готовиться к условиям, на которых мы его встретим.
Можно предположить, что в первые два-три года введения разрешения на продажу земель сельхозназначения может быть продано около 30-60 % всех сельскохозяйственных земель, переданных в частную собственность гражданам Украины путем разделения на паи земель бывших КСП.
Вполне понятно, что земельные ресурсы Украины, в том числе предназначенные для выращивания сельхозпродукции, достаточно привлекательны для многих инвесторов и предпринимателей. Поэтому они будут конкурировать между собой за право быть первыми при приобретении таких земель у физических лиц — собственников.
Перед государством и обществом на данном этапе стоит задача выработать общие требования для формирования цивилизованного рынка земель сельхозназначения и принять такой Закон о рынке земель, который будет регулировать наиболее важные вопросы функционирования рынка земель. Среди первоочередных проблем, которые необходимо решить при внедрении процедуры купли-продажи земель сельхозназначения, следует выделить вопрос преимущественного права на куплю-продажу земли.
В действующем законодательстве Украины (часть 2 статьи 130 Земельного кодекса Украины (ЗК)) закреплено, что преимущественное право на покупку земельных участков сельхозназначения имеют граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления. То есть уже на сегодня выделены две разные группы субъектов — граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего совета, и такой публичный субъект, как органы местного самоуправления.
К сожалению, конкретизации данной нормы ЗК в других нормативно-правовых актах нет, а потому ее реализация на практике будет иметь большое "творческое" понимание. Однако самый главный вопрос относительно реализации преимущественного права на покупку земель сельхозназначения, предусмотренного статьей 130 ЗК, — его соотношение с преимущественным правом, закрепленным в статье 9 Закона Украины "Об аренде земли".
Так, законодатель признает арендатора третьим субъектом, имеющим преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность в случае продажи арендованного земельного участка, при условии, что он платит цену, за которую он продается. Арендодатель обязан сообщить в письменной форме арендатору о намерении продать земельный участок третьему лицу.
В такой ситуации говорить о четком и законном механизме осуществления соглашений о купле-продаже земель сельхозназначения невозможно, что, скорее всего, будет приводить к использованию коллизий норм права в руках рейдеров для пересмотра соглашений купли-продажи земли.
Рассматривая стремление законодателей к изменению нормативно-правового регулирования преимущественного права на приобретение земель сельхозназначения, следует остановиться на анализе законопроектов о рынке земель.
В поданных в начале 2008 года в Верховный Совет Украины законопроектах о рынке земель проблеме преимущественного права на приобретение земельных участков сельхозназначения уделено достаточное внимание, хотя каждый из них содержит разные подходы к нормативно-правовому урегулированию преимущественного права.
Например, в кабминовском законопроекте о рынке земель (№ 2143 от 28 февраля 2008 года) определено, что преимущественное право на приобретение земельного участка сельхозназначения принадлежит пользователю (арендатору или пользователю чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд), а в случае отказа такого пользователя от этого права — владельцам и пользователям смежных земельных участков сельхозназначения.
Порядок реализации преимущественного права в соответствии с этим законопроектом заключается в подаче продавцом земельного участка письменного сообщения пользователю с указанием цены и иных условий продажи.
Альтернативным законопроектом о рынке земель группы народных депутатов (№ 2143-1 от 3 апреля 2008 года) порядок реализации преимущественного права на приобретение земель сельхозназначения выписан более детально.
Указанный законопроект определяет 4 группы субъектов, имеющих преимущественное право на приобретение сельскохозяйственной земли:
арендаторы земельных участков;
сельские, поселковые, городские советы — относительно земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов;
районные государственные администрации — относительно земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов;
совладельцы земельных участков, находящихся в общей совместной и общей долевой собственности.
В то же время в случае продажи земельных участков членам семьи и родственникам собственника земли преимущественное право на приобретение земель сельхозназначения для других лиц не действует.
Законопроектом № 21431 также предусмотрен письменный порядок предупреждения лиц, имеющих преимущественное право на приобретение земельного участка. Также законопроектом допускается альтернативный вариант оповещения — размещение соответствующего объявления в СМИ, однако не конкретизировано, в каких именно.
Законопроектом о рынке земель № 2143-2 народного депутата Зайца И. О. определено уже 8 категорий (наверное, так более точно их назвать) лиц, имеющих преимущественное право на покупку земель сельхозназначения, однако арендаторов в данном списке нет. Право первой и второй очереди на приобретение земли закреплено за членами фермерских хозяйств (в случае аренды или покупки ими земель, расположенных рядом с их землями).
Таким образом, хотя вышеуказанными законопроектами о рынке земель предприняты попытки усовершенствовать нормативно-правовое регулирование соблюдения преимущественного права на приобретение земель сельхозназначения, однако совершенными их назвать трудно. Во-первых, детально не определено, кто именно имеет преимущественное право на приобретение земель сельхозназначения.
Во-вторых, какова же процедура реализации данного права. Большое количество субъектов, имеющих преимущественное право, и недостаточно четкая процедура реализации этого права будут создавать неоднозначное применение соответствующих норм, что в конечном итоге приведет к нивелированию сути преимущественного права на приобретение земель сельхозназначения.
На данный момент, учитывая действие моратория на продажу земель сельхозназначения и нежелание сторон конфликта афишировать свои недружеские взаимоотношения, достоянием общественности еще не стали факты обжалования соглашений о купле-продаже земель сельхозназначения. Однако с уверенностью можно сказать, что со снятием моратория на продажу земель сельхозназначения и в случае законодательного неурегулирования механизма реализации преимущественного права на покупку земель сельхозназначения, судебные споры по данному вопросу будут неодиночными и, что опаснее всего, станут средством перераспределения собственности на землю.
При внедрении цивилизованного рынка земель сельхозназначения необходимо исключить двусмысленности и любые возможные зацепки для пересмотра и отмены соглашений по купле-продаже земли, потому что мало кто из серьезных инвесторов захочет вкладывать свой капитал в сверхрискованный бизнес. Целесообразно также четко определить, что именно арендаторы земель сельхозназначения являются первоочередными субъектами, имеющими преимущественное право на выкуп данной категории земли.
Это ни в коей мере не будет нарушать права других граждан, проживающих в сельской местности, поскольку преимущественное право на покупку земли предоставляет приоритетные права лишь при равных условиях (равной цене) ее продажи. Таким образом, при принятии законов, регулирующих вопросы рынка земли, законодателям предстоит решить массу проблем для внедрения действенного и четкого механизма реализации преимущественного права на покупку земель сельхозназначения.