Ахметов, Парцхаладзе, Фирташ, Тополов… Люди, чьи фамилии на слуху, умеют «делать» большие деньги не только на газе, металле, банковских финансах, но и на такой, казалось бы, тривиальной вещи, как сдача недвижимости в аренду.
Представьте себе: Киев лидирует в рейтингах дороговизны офисных помещений во всей Восточной Европе — украинские застройщики прекрасно пользуются неразвитостью этого рынка в столице Украины и зарабатывают даже на этом!
Если еще в 2003 году на рынке столичных офисов сложно было найти всемирные финансовые корпорации, а также офисы класса «А», то уже в 2008-м практически не осталось мелких игроков.
Самые известные офисные центры столицы принадлежат опальному олигарху, миллиардеру Дмитрию Фирташу.
Офисные сооружения в центре — нескольким финансовым группам из Ирландии, Польши и России. Свои интересы на рынке столичных деловых центров представляют и местные строительные компании — «Т.М.М.», «ХХІ век», «КиевЖитлоИнвест», а также компании, связанные с «пришельцами», например с народными депутатами из Донбасса Виктором Тополовым и Ринатом Ахметовым.
По данным компании Аstera, стоимость аренды в отдельных столичных бизнес-центрах класса «А» сегодня может достигать $100 за кв.м в месяц, для офисов класса «В» арендные ставки находятся на уровне $35—50 за кв.м. в месяц, ставки для офисных помещений в объектах класса «С» — в диапазоне $25—35 за кв.м.
Таким образом, за год, к примеру офисный центр «Парус» с площадью 75 тыс. кв.м, может только на аренде площадей принести своему владельцу около $7,5 миллионов.
Учитывая то, что инвестиции в проект, по разным данным, составили около $25—30 миллионов, то бизнес-центр окупится уже за четыре года. А дальше — огромные прибыли!
Кроме «Паруса», в столице в активы Фирташа входит часть «Мандарин-Плаза», который считается не самым прибыльным, хотя стоимость аренды в нем также близка к $100 за кв.м. К активам Фирташа приписывают и часть «Арены-Сити» — самого дорогого по стоимости аренды комплекса столицы — квадратный метр может обойтись арендатору от $200—250 в месяц.
Компания «Эста Холдинг», созданная ЗАО «Систем Кэпитал Менеджмент» (90% акций принадлежит Ринату Ахметову, 10% — его жене) для реализации проектов в сфере недвижимости планирует в ближайшее время ввести в эксплуатацию вторую очередь бизнес-центра «Леонардо» (напротив Киевской оперы). «Эста Холдинг» участвует в этом проекте на паритетных началах с компанией «Ярославов Вал», выступающей управляющим партнером. Часть бизнес-центра, которая достанется донецкому миллиардеру, составляет 38 тыс. кв.м и, учитывая стоимость аренды одного квадратного метра в «Леонардо» ($150—200), за месяц он может принести владельцу около $5,7—7,6 миллионов.
Кроме этой суммы также будут «капать» деньги и за аренду парковки (около $180 за паркоместо в месяц) и отдельно за оказание в центре разнообразных услуг (охрана, уборка и пр.).
Еще один известный столичный бизнес-центр, а также жилой и торговый комплекс — «Ботаник Тауэрз».
Его строила компания «КиевЖитлоИнвест». По неофициальным данным, с недавнего времени компания контролируется Василием Горбалем — народным депутатом от Партии регионов и куратором фракции ПР в Киевсовете.
Как известно, Горбаль тесно связан с трестом «Киевгорстрой-1 им. М. Загороднего» и основная прибыль этого бизнесмена — все-таки финансы («Укргазбанк»). Стоимость названного бизнес-центра эксперты оценивают в $30—35 миллионов.
А компания-застройщик вернет вложения уже за 3,5—4 года. Арендовать помещения в «Ботаник Тауэрз» дорого — где-то $200—250 за кв.м. В центре почти 35 тысяч кв.м, то есть его владельцы зарабатывают на аренде около $7—8,8 миллиона в месяц.
Следующий объект бизнес-площадей в столице — бизнес-городок «Форум». Он был основан в 2002 году и расположен на улице Пимоненко. Общая площадь центра составляет 28 тыс. квадратных метров. Это первый в Украине бизнес-центр в форме закрытого делового городка.
Концепция бизнес-сити «Форум» — это полноценный «деловой городок», предлагающий своим «постояльцам» полный цикл услуг. Его территория представляет собой замкнутый автономный комплекс из семи отдельно стоящих зданий и занимает 2,6 га.
Стоимость аренды — от $60 за метр. Центр принадлежит иностранной IMB Group. Во главе группы — Грегори В. Краснов, до того возглавлявший Международный ипотечный банк. Капитал этого человека оценивается экспертами компании Dragon Capital в $200—250 миллионов долларов.
Следующая группа — центры, купленные иностранными компаниями у украинских девелоперов.
Первая сделка по перепродаже киевского офисного центра состоялась в конце сентября 2003 года.
Группа иностранных инвесторов выкупила бизнес-центр «Артем» приблизительно за $15—17 млн.
В 2004—2005 гг. компания Equity International Properties Ltd. продала свою долю в офисном здании Horizon Office Towers площадью 16,5 тыс. кв.м, расположенном в Киеве на улице Шелковичной, 42—44.
Предполагаемая стоимость ТЦ — $45 млн.
Согласно данным компаний Dragon Capital и Concord, турецкий девелопер Demir Evrasian Investments завершил сделку по продаже БЦ «Подол Плаза» класса «А» площадью 19 тыс. кв.м.
Эксперты считают, что компания выручила за офисный центр не менее $50 млн. Стартовые инвестиции в «Подол Плаза» составили $20—25 млн.
Новый владелец ТЦ «Пирамида» — лондонские инвестиционные компании 1849 PLC и Apollo Real Estate Advisors.
Стартовые инвестиции в столичную «Пирамиду» составили $6,5 млн. По оценкам экспертов компаний Dragon Capital и Concord , объект был продан за $25 млн. Успешность проекта обеспечил его формат. За счет почти трех сотен арендаторов «Пирамида» окупилась всего за 1,5—2 года.
При том, что средняя окупаемость современных торговых центров — 5—7 лет.
Первую очередь бизнес-центра «Леонардо» приобрела ирландская Quinn Group, которая также владеет ТЦ «Украина» на площади Победы.
Владельцы качественных офисных зданий предлагают свои объекты на продажу по цене, равной стоимости строительства, плюс определенный процент. В Украине это дополнительные 13—14% для офисов класса «А»; 15—16% — для «В+»; 17—19% — для «В»; 20—25% — для «С».
При продаже профессионального торгового центра маржа девелопера составит более 17%.
Еще одна группа офисных центров — это те, которые строятся исключительно на продажу. Зачастую такими объектами занимаются компании «НЕСТ», «Т.М.М.», «ХХІ век».
Глава компании «НЕСТ» — экс-депутат Владимир Трофименко, чье состояние в Dragon Capital оценивают более чем в $200 млн. Компания этого предпринимателя уже имеет шесть бизнес-центров в столице и строит еще два.
Из известных владений — бизнес-центр «Ренессанс» на Воровского, 24, бизнес-центры на улицах Институтской, Димитрова, Урицкого, Жилянской и Михайловской. Стоимость аренды в каждом колеблется от $50 до $150, а общая площадь всех центров составляет около 60 тысяч кв.м.
Только на аренде предприниматель может заработать около $6 миллионов в месяц. Кроме того, компания еще строит центры на улицах Михайловской и Механизаторов.
Глава компании «Т.М.М.» попадает во все рейтинги украинских богачей.
По данным Dragon Capital, Николай Толмачев владеет состоянием в $570 миллионов. Компания построила и владеет такими центрами, как комплекс KOMOD на Луначарского, центры на Саксаганского и Владимирской, а также занималась строительством «Мандарин-Плаза», причем, по некоторым данным, ей принадлежит часть в акциях этого столичного центра.
Сегодня компания Толмачева строит офисный центр на улице Машиностроительной — площадью более 7 тыс. кв.м.
«ХХІ век» Льва Парцхаладзе пока не построила ни одного центра в Киеве, но зато владеет двумя в Харькове и строит центры в Харькове, Донецке и Львове.
Насколько нам известно, в планах «ХХІ века» — сооружение нескольких бизнес-центров — на Петровке, на улицах Березневой, Броварской, на Лесном массиве. Компания также ведет работы по строительству центров на улицах Мельникова, Верхней.
Состояние Парцхаладзе эксперты Dragon Capital оценивают в $580 миллионов.
На данном этапе развития рынка в Украину приходит все больше инвесторов, цель которых — строить офисные центры.
Одним из примеров может послужить возведение на улице Глыбочицкой самого высокого здания страны — «Миракс-Плазы» российской компанией «Миракс». Планируется, что по высоте строение превзойдет «Парус» и будет насчитывать 44 этажа в самой высокой точке.
Кроме того, в настоящее время развивается многофункциональный комплекс Kyiv Airport City. Помимо офисных помещений, он будет включать гостиничные и торговые объекты, а общая площадь комплекса составит 300 тыс. кв. м. Kyiv Airport City будет отвечать международным стандартам бизнес-парков и станет архитектурной доминантой главного аэропорта страны.
Основные инвесторы проекта — австрийские компании Maculan Holding и Asamer Group, а управление проектом осуществляет компания DEOL Partners.
Около Южного терминала Центрального железнодорожного вокзала компания «Киев-Донбасс» развивает проект World Trade Center — известно, что WTC выставили на продажу.
Девелоперская компания KDD Group («Киев-Донбасс») предлагает соинвестору выкупить 49% проекта.
Кроме того, «Киев-Донбасс» ведет проект Sky Towers, который возводится около Центрального ЗАГСа на проспекте Победы. Он будет иметь 47 этажей.
Идеолог и создатель группы Kyiv Donbas — нынче народный депутат Виктор Тополов. Состояние Тополова в Dragon Capital оценивают в $200 миллионов.
Вот такие они — самые богатые хозяева очень прибыльной недвижимости в Киеве.
Их можно назвать людьми, которые очень хорошо сориентировались в бизнесе: столицы во всем мире всегда являются еще и деловыми центрами своей страны, а потому потребность в офисах — неизбежность. Та самая неизбежность, на которой всегда можно хорошенько заработать.
Кстати, по данным экспертов, предложение новых офисов появится на столичном рынке недвижимости не ранее 2010—2011 годов, когда несколько больших девелоперских компаний смогут завершить свои задекларированные проекты. Более того, не стоит исключать разные форс-мажорные и не только обстоятельства, из-за чего реализация многих проектов переносится на неопределенное время или вовсе сворачивается, поэтому о прогнозах на период от 2009 года говорить пока рано.
До конца 2008 года рост арендных ставок на офисные помещения будет колебаться на уровне 20—25%, а насыщение рынка при условии, что все нынче либо проектируемые, либо уже возводимые объекты этого рынка будут введены в эксплуатацию в заявленные сроки, может произойти не ранее 2010 года. То есть героям нашей публикации не грозит остаться без арендаторов, а значит, и без прибыли…