В нынешнем году свыше 90% сделок на рынке аренды столичной офисной недвижимости заключаются благодаря миграции арендаторов
Если весной они пытались сэкономить и переезжали в более дешевые объекты на окраины, то сейчас наблюдается прямо противоположная тенденция: компании стараются прописаться в престижных бизнес-центрах, расположенных в центральной части города. Более того, ряд арендаторов предлагают владельцам недвижимости заключить долгосрочные договоры, предполагающие фиксацию арендной ставки и штрафные санкции за их досрочное расторжение.
Непрофессиональные офисы пустеют
Киевский рынок офисной недвижимости продолжает лихорадить. По данным управляющего партнера фирмы CB Richard Ellis Радомира Цуркана, с января по сентябрь 2009 года количество сделок по аренде офисов сократилось в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в два раза.
Это подтверждает и руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании Colliers International (Украина) Максим Ткаленко, добавивший, что на сегодняшний день свыше 90% сделок заключаются благодаря миграции арендаторов из одного офисного центра в другой.
Переезды начались в столице с начала этого года.
Если в первом полугодии большинство фирм стремились сэкономить и перебирались в бизнес-центры, как правило, классом ниже, то сейчас многие стараются снять помещение в более престижном офисном комплексе, расположенном в центральной части города. В первую очередь это касается фармацевтических, FMCG и IT-компаний, ориентированных на выполнение заказов для зарубежных партнеров, а также представительств иностранных фирм, которые меньше всего пострадали от финансового кризиса. «Большинство из них еще в прошлом году присматривались к профессиональным объектам, но из-за наблюдаемого тогда дефицита помещений и высоких арендных ставок, не смогли реализовать свою затею.
Теперь, когда арендные ставки упали повсеместно, компании могут переехать в более престижный бизнес-центр, не меняя при этом размера арендной платы», — информирует исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ. Действительно, руководители ряда опрошенных фирм говорят, что многие владельцы офисных центров не желают идти на уступки уже работающим на их площадях компаниям, но проявляют лояльность при заключении договоров с новыми арендаторами, предоставляя им заниженные арендные ставки и бонусы.
Поэтому в последнее время стала распространенной практика, когда клиенты, снимавшие офис класса В, переезжают в объекты класса А, не увеличивая при этом расходы на аренду.
В Colliers International (Украина) утверждают, что благодаря этой тенденции, вакантность помещений класса А составляет сейчас менее 10%, тогда как в первой половине года она достигала 15-20%.
В некоторых объектах, например, во второй очереди бизнес-центра «Леонардо», Prime на улице Жилянской или Podol Plaza, свободных площадей практически не осталось. «Сейчас найти готовое помещение класса А площадью 2-4 тыс. кв. м непросто: на рынке предлагается всего несколько подходящих вариантов», — подчеркивают в компании.
В объектах класса В и С средняя вакантность, наоборот, выросла с начала года с 5-10 до 15-20%.
Эксперты говорят, что больше других пострадали морально устаревшие и наименее качественные офисные центры, где наблюдался отток арендаторов. Однако на отрицательную динамику в этих сегментах повлияло не столько сокращение общего количества арендаторов, сколько уменьшение площадей, которые они занимают или стремятся занять в случае переезда.
Еще хуже ситуация с наполнением объектов класса D (админздания с устаревшими инженерными коммуникациями) и E (нежилые помещения в жилых домах), вакантность которых увеличилась с начала года с 18 до 25%. Львиная доля арендаторов таких офисов на первых этажах — банки, страховые, телекоммуникационные фирмы, салоны красоты — пострадали от финансового кризиса сильнее других компаний.
На протяжении года многие из них были закрыты или сократили свои сети. «Только количество салонов красоты уменьшилось в этом году на 15%», — заявляет президент сети салонов S&A Group Алексей Антонюк.
Арендодатели готовы на все
Нынешней осенью в сегменте класса А, В и С наиболее востребованными являются помещения площадью 100-150 кв. м, тогда как еще год назад спросом пользовались офисы в 0,25-1 тыс. кв. м. Связано это с тем, что многие компании сократили часть сотрудников и уже не нуждаются в больших площадях. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании «Траектория» Эдуарда Визняка, в сегменте непрофессиональной офисной недвижимости наиболее ходовыми являются помещения в 40-150 кв. м, которые имеют отдельный вход, кабинетную систему или свободную планировку для возможного монтажа перегородок, а также хорошую транспортную развязку, парковку, наличие мини-АТС и выделенную интернет-линию. «Среди арендаторов пользуются успехом районы станций метро «Политехнический институт», «Лукьяновская», улицы Артема, Антоновича и Большая Васильковская, а также бульвар Леси Украинки», — отмечает он.
Если в предыдущие годы спросом пользовались объекты без отделки, ремонт в которых компании проводили самостоятельно, то сейчас они оказались невостребованными, т. к. потенциальные арендаторы не готовы на дополнительные расходы. Подтверждает это и Максим Ткаленко. «Последние полгода мы наблюдаем тенденцию сдачи помещений исключительно с базовым ремонтом либо отделкой под ключ.
Готовность владельцев простаивающих офисных центров предоставить привлекательные цены и за свой счет профинансировать отделочные работы приводит в ряде случаев к переезду арендатора в конкурентный объект аналогичного или более высокого класса», — говорит он.
Ужесточение конкурентной борьбы за клиентов заставило собственников офисной недвижимости хоть и незначительно, но все же снизить цены на аренду.
По словам г-на Ткаленко, если в апреле базовые арендные ставки (без учета стоимости НДС и операционных расходов) на помещения класса А составляли 30-40 долларов, то сейчас — 25-38 долларов кв. м/мес., офисы класса В подешевели с 18-25 долларов до 15-22 долларов кв. м, а объекты класса С — с 12-18 долларов до 9-13 долларов кв. м. Еще больше, по данным Эдуарда Визняка, упали цены на аренду непрофессиональных офисов. К примеру, подвальные нефасадные помещения и объекты без отдельного входа, расположенные в таких районах, как Троещина, Лесной массив, Воскресенка, Куреневка, подешевели в три раза, а в более престижных районах — в два.
К примеру, если в октябре прошлого года площади в отдельно стоящем здании на улице Полярной (Оболонский р-н) предлагались за 14 долларов кв. м/мес., то сейчас — за 7 долларов кв. м. Подвал с отдельным входом в новостройке на улице Антоновича сегодня пытаются сдать за 20 долларов кв. м/мес., тогда как год назад его выставляли за 40 долларов. Аренда помещения на улице Ивана Мазепы снизилась за тот же период с 50 до 30 долларов за кв. м в месяц.
Директор департамента реализации компании «Каскад» Татьяна Копылец утверждает, что в большинстве случаев арендодатели готовы идти на дополнительные уступки, такие как предоставление рассрочки платежа и различных бонусов. Радомир Цуркан добавляет, что владельцы офисных центров также готовы привязывать базовую ставку аренды к фиксированному курсу доллара к гривне, при этом допуская валютные колебания в диапазоне 15%.
Если же он превышает данный показатель, то стоимость аренды пересматривается. Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Colliers Inter-national Евгения Разумная говорит, что некоторые предприниматели договорились распределить плату на весь срок аренды таким образом, чтобы в первый год ставка была самой низкой и постепенно увеличивалась. «Благодаря этому арендатор может переложить часть финансовой нагрузки по арендным платежам на более отдаленные послекризисные времена», — подчеркивает она.
недвижимостьВ свою очередь клиенты сейчас стараются заключить так называемые неразрывные договоры аренды сроком на пять-семь лет, предполагающие фиксацию нынешней арендной ставки и большие штрафные санкции за разрыв договора. Многие предприниматели считают, что ценовое дно на рынке офисной недвижимости уже пройдено.
Правда, выторговать хорошие условия удается лишь ограниченному числу компаний — прежде всего якорным арендаторам тех бизнес-центров, владельцы которых хотят в течение ближайших двух-трех лет продать эти объекты. Основная же масса хозяев недвижимости соглашаются заключать подобные соглашения не более чем на 1,5-3 года с последующим пересмотром условий.
Эксперты не исключают, что вскоре они станут более сговорчивыми. В настоящий момент в столице сдается в аренду под офисы порядка 1 млн кв. м. К концу нынешнего года девелоперы обещают ввести в эксплуатацию еще 50-60 тыс. кв. м офисных помещений, а в следующем — 80-120 тыс. кв. м, что усилит и без того нешуточную конкуренцию за клиентов.